2013年9月1日 星期日

【房地產】房地產真的是火車頭工業嗎?



房地產, 是許多人夢寐以求的實體資產。

對自住者而言, 他是一個安身立命的所在, 讓忙碌工作後有一個溫暖的依靠。

對投資者而言, 他擁有穩定的租金收入與可期待的增值空間, 讓資產配置有更多元的選擇。

對某些國家而言, 他更是國家財力的象徵, 讓他們爭相建築世界一等一的高樓大廈。

本文今天主要想探討的, 是【房地產是否為火車頭工業】這個論點

我們要問 : 是否打房會使經濟不振? 又是否房市榮景會創造經濟奇蹟?

故事是這麼開始的, 在2000年以前的世界歷經了文藝復興、工業革命, 總體經濟的發展從注

重實體投資與產出的古典經濟, 在金融市場與貨幣市場的發展下慢慢變得更趨複雜, 金融市

場的成熟發展成為經濟體增長有利的後盾, 不論是實體投資或金融投資都日益壯大, 開發商

靠著建築融資開疆闢土, 舊社區與新的住宅區、商業區慢慢地演進, 世界各地的大城市開始

扮演著世界經濟舞台的重要角色, 不僅吸引國內的資金投資商辦大樓, 也吸引了國際資金的

購買與國際企業的設點進駐, 我們開始會覺得這些建設與投資行為是經濟成長較能 "肉眼觀

察" 到的證據, 房地產的景氣與高漲的房價又間接象徵了經濟體的富麗輝煌。

日本、西班牙、愛爾蘭、杜拜、美國, 這些曾經歷經房地產榮景的國家或多或少都發生了

房地產泡沫, 重者使經濟衰退20~30年, 輕者亦付出相當程度的代價。

房地產為一融資槓桿購買的實體資產, 在還款能力許可的範圍下, 適當的抵押借款可以創造

可觀的投資收益, 但當國際資金因高漲的房價與過低的投資收益率而逐漸退潮時, 相信誰都

笑不出來, 也會開始懷疑房地產真的是經濟火車頭嗎?

他帶領經濟體前進, 是否又帶領經濟體走向滅亡?

--

本文希望利用簡單的統計方法, 檢視美國與台灣在2000年網路泡沫之後, 經濟成長與房地產

市場之間的關係, 並針對台美兩地的結果做一個比較。

以下是筆者從FRED資料庫抓取的美國實質GDP季成長率分別各與三種房市指標的迴歸結果。

GDP季成長率 VS S&P Case-Shiller 20-City Home Price Index (QoQ)
迴歸統計 : 中度正相關
51%
R 平方 26%
調整的 R 平方 25%
資料範圍 : 2000/7/1~2013/4/1
資料來源 : FRED

GDP季成長率 VS  Wilshire US REIT (QoQ)
迴歸統計 : 中度正相關
51%
R 平方 26%
調整的 R 平方 24%
資料範圍 : 2000/7/1~2013/4/1
資料來源 : FRED

GDP季成長率 VS HousingStarts (QoQ)
迴歸統計 : 中度正相關
R 36%
R 平方 13%
調整的 R 平方 11%
資料範圍 : 2000/7/1~2013/4/1
資料來源 : FRED
                
S&P Case-Shiller 20-City Home Price Index (QoQ) 代表美國20大都市的房市季報酬率。
Wilshire US REIT 則代表美國的REIT市場指數, 可間接代表投資性不動產的季報酬率。
Housing Starts則是代表新屋開工的季增加率。

以上的迴歸分析告訴我們 : 

1.     三種房市相關指標與經濟成長的相關性, 20大都市的季報酬率、投資性不動產的季報酬率並列第一, 與經濟成長具有中度相關;而新屋開工與經濟成長相關性最低, 但亦為中度相關。

2.     雖然指標呈現中度相關, 但相關係數仍然無法代表其因果關係, 亦即無法看出房地產市場景氣究竟能不能造成經濟成長? 所以我們必須看判定係數R^2, 來比較三種指標對於經濟成長的解釋力。

3.     三種指標的判定係數均小於30%, 顯示房地產市場對於經濟成長的解釋力竟不到三成 ! 


->    美國的房地產市場是否為經濟成長的火車頭? 答案似乎站在反方。

--

我們再來看看台灣的情形 : 

GDP年成長率 VS  台灣中古屋年報酬率
迴歸統計 : 低度相關
R 12%
R 平方 1%
調整的 R 平方 -10%
資料範圍 : 2002~2012
資料來源 : 主計處、信義不動產指數

相關係數呈現低度相關, 表示台灣房市報酬率與經濟成長似乎沒有明顯的關聯性。

判定係數的部分竟然只有1%, 顯示房市景氣幾乎無法解釋我們的經濟成長。  

                                                                                                                                             
->    台灣的房地產市場是否為經濟成長的火車頭? 答案似乎站在反方。              

2013年6月27日 星期四

【考研】財務管理學準備心得




















由於擔任2013年高飛財管暑期班的助教, 我想學弟妹應該會有很多共同問題或迷思, 這些問題

在準備過程中或多或少都會困擾著大家, 所以就打了這篇統一回答這些問題。

若日後與高飛老師、昔日戰友討論有些新的想法或心得, 亦會更新在這篇文章, 應該會對各位

準備財金所的學弟妹有所助益。

--

這篇文章分為兩個部分 : 

1. 財務管理學的粗略架構與出題重心

2. 財管準備心得

3. 常見問題Q&A

--

一、財務管理學的架構與出題重心


這篇文章僅提供學弟妹一個總覽財管的大架構, 幫助學弟妹在上高飛老師財管時, 可以有一個

檢視自己讀書重點的依據。學弟妹唸到一個階段的時候可以回來看看, 如果你發現心有戚戚焉, 

代表你對於財管已經有相當程度的認識瞜! 

基本上, 財管是一個綜合學科, 其囊括經濟、統計、會計等等基礎知識, 

若學弟妹在此科的學習上有困難, 往往是某個領域的基礎尚不紮實, 一定要趕快補足喔!

--

若我們使用二分法, 財務管理大致可以分成【投資學】與【公司理財】。

在投資學的內容中, 

效率市場與行為財務、金融資產的性質與評價、投資組合與風險報酬為三大核心

A. 效率市場與行為財務, 包含效率市場假說及迷思應用、行為財務的論點及應用

學弟妹一定要弄清楚效率市場究竟是什麼? 為什麼學財務管理需要了解效率市場? 為什麼市場

會不效率? 當市場不效率的時候會發生什麼事? 我們如何在效率與不效率市場中獲利?

效率市場是金融資產評價的一大假設, 沒有這個假設, 評價會變得複雜許多, 學弟妹這部分的觀

念一定要弄得很清楚, 不僅是往後學習財管或是口試時都能有出色的表現。

B. 金融資產的性質與評價, 包含股票、債券、期權及其衍生商品, 在評價的過程中會用到複

利以及折現的概念, 此時期數與各期現金流量的計算就非常重要;期權與衍生性商品中則特別

重視經典的評價模型及其應用, 區分每種商品的特性與異同之處就是這裡的重點。

C. 投資組合理論, 包含 投資組合報酬率標準差的計算、效率前緣性質

由於是理論, 理論的假設與推導是理解的關鍵, 例如風險趨避者的效用函數、支配關係等等;

理論的應用則要搭配計算題來演練;性質的部分則要注意重要結論與問答題型。

風險與報酬的關係, 包含 CML, SML, CAPM ,APT, 市場模式, 投組績效評估

學弟妹首先要先區分系統風險與非系統風險的差異, 這是這裡的大前提, 還有統計迴歸的概念

也會在這邊一覽無遺, 這個部分要學得好, 統計實力可說非常重要, 如果第一次準備發現盲點很

多是正常的, 等到統計實力提升之後再回來看相信會清晰許多。另外這個部分的結論還會繼續

應用到往後公司理財, 所以切記要花多一點心思。

--

大體上, 投資學乃是站在投資人的角度思考, 其對於未來的預期會影響相應的風險, 如何在風險

與報酬之間取捨, 形成效率的投資組合, 再利用效率市場正確訂價商品就是其有趣之處了!

--

至於公司理財的內容, 自由現金流量、代理理論與財務報表分析是學弟妹認識一家公司財務的基礎知識, 

學弟妹在進入公司理財課程時, 也不要忘了回去翻翻以前上過的內容, 對於往後是有連貫性的

另外, 學弟妹一定要清楚一家公司的財務政策有哪些?

包含投資政策、融資政策、股利政策、營運資金管理、合併收購決策, 還有把上述政策拓展到

全球視野的國際財務管理;

A. 投資政策, 包含資本預算評估工具的介紹、資本預算實例演練兩大重點

學弟妹在學習這裡的時候, 會發現這裡運用到很多以前學過的知識, 對於基礎較薄弱的考生來

說是很容易受挫的, 建議學弟妹先把投資學的基本概念搞熟, 日後再多多演練實例題, 並整理各

種題型的應對方法, 才能駕輕就熟。

B. 融資政策, 包含資金成本、資本結構兩大重點

資金成本裡面, 首重WACC的假設、內容與計算, 這裡同樣會一直運用到投資學的知識

資本結構則首重各家理論的比較、假設與應用, 資本結構至今還沒有一個定論, 於是學說眾說紛紜, 

了解每個學說的立場與支持的論點就是大重點, 另外比較經典的如MM無關論、有關論, 從假設、

推導到應用, 任何一個環節都不可忽視。

C. 股利政策, 包含各家學說分析與比較、各種盈餘分派工具的比較

例如MM股利無關論的推導, 股票購回的計算題;現金股利、股票股利、股票購回、股票分割、現金減資之間的差異

D. 營運資金管理, 其內容較雜, 學弟妹首先要知道為什麼公司需要營運資金管理?  有哪些方法?

如果管理不當會發生什麼事情?  特別要重視經濟學推導最適貨幣需求量的方法, 因為這裡的推導會用到這些知識。

最後才是營運資金裡面的細項與評價。

E. 合併與收購, 則要注意綜效的意義、對抗惡意併購方法、併購實例計算三大方向

這部分在實務上也有相當多的案例連結, 在閒暇之餘可以閱讀相當文章與個案分析。

F. 國際財務管理, 其基礎知識是從總經裡的國際金融而來, 包含匯率的決定、IRP、PPP、國際費雪等等。

學弟妹在了解匯率的相關理論後, 再來就是將其應用在公司理財的各種財務政策, 這邊可以透過實例計算來練習。

--

公司理財的架構非常清楚, 連貫性也很強, 但需要投資學的知識輔助才能學得好, 

尤其資本預算與資本結構、股利政策三章可以幫助你複習到許多章節的觀念與知識。

--

二、財管準備心得

--

三、Q&A

2013年6月9日 星期日

【考研】- 從地政系到財金所, 一路走來心路歷程 (2013/06/10貨銀課分享筆記)



打這篇的目的, 是為了往後追夢的你/妳。

--

也是為了我的啟蒙老師-林左裕老師。

他的盛情邀約與對學生的關懷讓我非常感動, 也產生了為學弟妹奉獻棉薄之力的念頭。
希望這篇可以讓我在畢業前夕留下些什麼、激起一些漣漪, 特別是對於學弟妹的一點鼓勵。

--

這篇文章分為三個部分 :

一、商管所考試介紹
二、關於我的小故事
三、給學弟妹的建議

--

一、商管所考試介紹

a. 前言

研究所考試與一般我們從國中、高中的升學考試有很大的不同,

其一 : 他是以學校為單位來招生, 並非國家統一舉辦一個時間點來讓考生參加考試, 所以要考什
 
麼學校、什麼所別, 完全都是由自己來決定。

也因為有這樣的彈性, 有些所別的報考人數或錄取率可是非常的高。

其二 : 研究所考試的人數並不如高中學測、指考來的多, 相對錄取名額也比學測指考少很多。

以台大財金所為例, 今年的報考人數三組 (財金、財工、保險) 加起來不到1,000人, 甲組僅錄取

14人, 丙組僅錄取4人。一般來說商管類所的錄取率約落在5%上下, 平均報考人數大概落在

500~800附近。

以商管類所來說, 一般最多人報考的兩個所別為 : 財金所與企研所

在財金所裡面, 又分為財務金融所 (如台大、成大、中央), 財管所 (政大、中山), 金融所 (政大)

在企研所裡面, 又分為商研所 (如台大) 、企業管理所 (如政大、中山)、國企所(如台大、北大)

--

b. 財金所的考科

財金所的考科, 基本上是準備 經濟學、統計學與財務管理學 三科, 但會依學校有些微差異。

例如政大財管是考統計與財管兩科, 而台大財金則是經統財三科, 另外再加考英文。

-在經濟學的領域裡面, 可分為個體經濟學與總體經濟學。

個體經濟學大致上要準備的範圍有:
1.消費、廠商理論
2.市場論 (完競、獨佔、寡占、獨占性競爭)
3.賽局理論
4.風險理論與資訊經濟學
5.福利經濟學

總體經濟學依據blanchard的總體經濟學教本可分為:
1. 核心(短期;ISLM模型)
2. 
失業通膨菲利浦(中期;ASAD模型PC菲利浦曲線)
3. 
經濟成長(長期;HD Solow 內生成長)
4. 
延伸(開放經濟體;ISLMBP)
5. 
病症與政策(失業通膨與貨幣財政政策)

經濟學的準備時間較長, 內容也較多, 但連貫性非常強。

在準備個體經濟學的過程中, 可以學習到經濟問題的分析邏輯與架構, 特別是站在公司與個人的角度

而總體經濟學, 可以讓你了解一個經濟體系是如何運作, 特別是每個市場之間的連動關係

這在寫經濟申論題的時候特別有用。

總而言之, 準備經濟學可讓你在研讀財務理論時, 也能有相輔相成之妙。

對於詳細準備經濟學的方法, 可參考我另一篇文章
【考研】- 財金所經濟學準備心得 http://chrisfu1216.blogspot.tw/2013/06/blog-post_7.html

-統計學分成 商用統計學、計量經濟學、數理統計學 三個領域

商用統計學主要有敘述統計學、機率論、推論統計學(區間估計、假說檢定、變異數分析、迴歸分析、無母數統計學等等)

計量經濟學則主要是把迴歸分析加廣加深。

數理統計學則是把點估計加廣加深, 可分為點估計加強、大樣本理論與假說檢定數統理論

統計學最好拿分, 也最好準備, 但花的時間也是最多的(求熟練), 學弟妹必須要好好把握。

-財務管理學分成 證券投資 與公司理財 兩個領域

證券投資主要介紹金融商品(如股債期權等)、CAPM與APT、投資組合理論等等

公司理財則是介紹資金成本、資本預算、資本結構、營運資金管理、股利政策、合併收購等

這部分相信上過林左裕老師課的學弟妹, 應該較不陌生。

總的來說, 財金所考試重視計算與理論推導, 但近年來也逐漸重視問答與申論的題型

學弟妹在推導與計算演練外, 也要嘗試看看與實務、時事上的連結才能有所收穫。

--

c.準備過程所見所聞

商管所的準備時間長短因人而異, 但考上的考生大致上都是至少準備一年的時間

有些人則會準備兩年的時間...

由於研究所考試通常在大四上學期的寒假舉行, 所以考生也會從前一年春夏季開始準備

以我來說, 是從春天開始準備, 我一開始只準備財管一科, 因為當時我的第一志願是政大財管,

只是個想輕鬆準備統財兩科的廢廢考生。而那時候還不敢妄想台大財金所

我每天大概9點起床, 10點吃完早餐開始看書, 大概看到睡前約12點。

這中間會安排放鬆、運動, 看pps等等讓自己暫時離開書本的行程。

平均而言, 我每天大概念8~10小時, 即使要期中期末考, 我每天還是會看書

夏天與秋天對我來說非常重要, 所以我大概每天念12個小時(加補習時間)。

到了冬天, 也進入準備後期了

這時期身體也有點疲倦, 所以我每天大概念6~8小時, 並且幾乎每天都會撥時間去運動或放鬆。

當然我運動的時候還是會聽補習班的上課錄音檔(如果當週進度有點跟不上的話)

在這個考試裡面有各式各樣的人, 有應屆本科系、非本科系(就像我)、重考生、社會人士等等

我知道有一個體育學院的學長, 每天念16個小時, 後來考上台大經研與中山財管...

而這個考試, 通常每位考生都會報考很多間研究所, 所以重榜的人非常多

以我來說, 總共考上台大財金、中山財管、北大金融國企 四所研究所

在這種生態下, 不能抱有僥倖的心態, 因為很有可能會被重榜生搶走你第一志願的名額

取法乎上得乎中, 取法乎中得乎下。

如果我當時暑假沒有把台大財金視為我的第一志願, 僅準備統財兩科

現在我可能一間研究所都沒有考上。

我認為學弟妹要想辦法把自己的程度提升到

1.當屆考生的前50~80強

2.這題如果我不會, 其他人應該也不太會寫

3.第一志願就是台政大

這樣才能有比較好的鬥志與決心, 也有較高的上榜機率。

--

二、我的故事

這一段我想主要想給學弟妹一個找尋自己興趣的方法,

我想在大學裡面最容易就是迷失自己的方向, 對於未來的工作恐懼、不知道我該做什麼?

這都是因為在大學階段沒有好好探索自己。

我想我跟大多數進入地政系的學生一樣, 都是不小心進來的

簡言之, 地政系對於高中生來說, 比較不會是第一志願的選擇。

但我相信很多人唸完後, 會把這個系當作第一志願來讀~老師、系友、同學人都非常好

而我高中是自然組, 會選填政大純粹是因為妹多(誤 , 因為我數乙有不錯的表現

應該有機會挑戰政大商院, 不料英文差了一點, 所以最後與商院擦肩而過, 來到了地政系

大一的我, 其實是非常興奮與徬徨的。

除了參加某些系上活動、積極參與夜間活動(消夜、唱歌、多多交朋友外

我只好多修一點課, 來看看我適合什麼與不適合什麼。

地政系的課十分多元, 我有時候覺得我們是社科院中的企管系(什麼都學一點...什麼都不奇怪

我發現在法律與經濟裡面, 感覺比較對經濟有興趣

而在我選修會計的時候, 又覺得這個讓我很有成就感。

所以我大二的規劃都是以轉系為基礎...當時主要考慮會計系

但最後我選擇了從測班轉到管班, WHY?

因為我大二修了林左裕老師的不動產金融, 從此改變我的一生。

這堂課與林左裕老師對我而言, 是我的啟蒙與榜樣

我主要學到了

1. 財務的多樣性 : 他是一門綜合性的學科, 融合了許多知識的結晶學門。

2. 分析的自信與成就感 : 老師常常給我們很多有趣的作業, 讓我們練習自己找資料並且上台簡

報, 在這個過程中, 我覺得自己逐漸有了邏輯思考與組織架構的能力。

3. 對於未來的清晰度 : 希望自己能夠成為一個具有不動產背景的財金人才。

在國外的商學院, 財務金融分為五個領域

證券投資、公司理財、不動產、貨幣銀行、保險。

我報考台大財金所保險組, 最主要的原因是想要把這五個領域都讀過一次, 這樣才學的完整。

我想在大學修到一門好課, 對於學生來說是非常重要的

不管你是仰慕這個老師, 或是對學科內容有成就感

這都很有可能成為你日後選擇這條路的基礎。

所以我認為找尋自己興趣的第一個方法 - 多修課。

於是大三開始, 我選修課程盡量都往商學院去修

但學弟妹一定曉得, 地政系的課並不好念, 法律的課往往都需要下功夫才會過關

為了畢業學分, 我沒有太多空堂的時間可以修我想修的課程。

於是我選擇去證券研習社接觸投資實務, 一方面也是試著應用自己大二一整年學到的知識

社團的歷練, 讓我的簡報與組織技巧又更上層樓, 也認識一些實務界的前輩與朋友

我想我已經十之八九確定自己日後應該是往金融產業發展, 這也是為何我會選擇考財金所

我認為第二個找尋自己興趣的方法 - 多多參加社團。

如果你在大學裡面有一直往某個系去修課的傾向的話, 那很有可能那就是你的興趣

或是說那是你的專長所在, 是你最擅長的學科。以後往那裏發展就是個不錯的方向。

如果都沒有, 那很有可能你是通才型, 並不特別排斥某一科, 那也非常好。

代表你有很好的學習能力, 日後必定船到橋頭自然直, 選擇比較多元性的領域發展較佳。

--

三、給學弟妹的建議

由於已經要畢業了, 現在再來回想大學有什麼事情沒做, 總是有一些後悔成分在

我想主要可以有三個努力方向給學弟妹參考。

1. 先試著寫寫自己的履歷, 可用104的為範本, 或是自己下載範本

這在於你還不知道自己有多少職場競爭力的時候特別有用, 而且越早開始越好

當你寫出自己的履歷時, 你會發現自己那些地方非常多采多姿

同時也有些地方乏善可陳, 這些缺少的部分就是你在大學期間必須要填補的空缺。

對於想準備商管所的學弟妹而言, 提前準備履歷也對你面試關有很大的幫助

因為我們往往都是在要用履歷的時候才發現自己原來還少這麼多東西, 但已經為時已晚。

2.好好利用寒暑假的時間, 去做【你現在不做, 十年以後想起會後悔的事情】

這一點是我參加麥肯錫履歷講座時, 顧問建議我的想法。

以大學生來說, 實習、當志工、學語言、辦營隊等等是我覺得十分有意義的事情

我荒廢了很多個寒暑假, 現在想起來雖然十分後悔, 但也很慶幸我不是學生生涯結束才了解

在做這些事情的時候, 可以用麥肯錫徵才所看的四大維度來檢視自己在這場活動中的收穫

詳情可以看我另一篇文 【演講心得】- McKinsey & Company English Resume Workshop

3. 面對選擇的心態 : I Can Accept Failure But I Can't Accept Not Trying.

我想學弟妹在選擇要往哪發展的時候, 時常會有這些問題...

哪個風險小? 如果沒上怎麼辦? 努力反正也不一定有成果, 那考公職會不會比較好?

其實這些都不是你應該考慮的重點, 因為大家都還年輕, 風險承受能力是很大的

你應該想的是, 什麼事情是我不做, 我以後一定會後悔的事情。

在進行重要抉擇, 如證照考試、高普考、研究所考試、重要的面試

先不要問 我這樣有沒有機會? 應該是問自己準備好失敗了嗎?

如果這件事情是即使你可以接受失敗, 也必須去做的事情, 你才能夠義無反顧。

接受自己的失敗, 不是消極的表現, 不是淡定;而是坦然接受自己錯誤, 並且再次前進的毅力

當最後一次你成功的時候, 你會相信, 恩這真的是我應得的!


至於要不要念研究所, 我想學弟妹可以想想自己想要的生活與相配合的工作

可以多逛逛徵才的網站與詢問學長姊的工作, 看看碩士學歷有沒有必要?

以地政系來說, 有很多同學畢業考完高普考或相關證照後, 就選擇直接就業

也有些學長姐, 利用碩士班的兩年將證照一次考齊, 並累積實習經驗

所以念研究所並沒有這麼絕對, 端看你的選擇為何? 絕對不是我考上了, 我就會怎樣怎樣...

但如果你像我一樣想把財金當作主修, 作為一個找金融相關工作的敲門磚

我蠻推薦學弟妹可以來報考我們所 (台大財金所)

因為台大財金所在國內算是非常完整的財金所, 管院也可以學很多管理知識

相信學弟妹擁有地政的背景知識, 可以與一般的財金人做出差異優勢的!