房地產, 是許多人夢寐以求的實體資產。
對自住者而言, 他是一個安身立命的所在, 讓忙碌工作後有一個溫暖的依靠。
對投資者而言, 他擁有穩定的租金收入與可期待的增值空間, 讓資產配置有更多元的選擇。
對某些國家而言, 他更是國家財力的象徵, 讓他們爭相建築世界一等一的高樓大廈。
本文今天主要想探討的, 是【房地產是否為火車頭工業】這個論點
我們要問 : 是否打房會使經濟不振? 又是否房市榮景會創造經濟奇蹟?
故事是這麼開始的, 在2000年以前的世界歷經了文藝復興、工業革命, 總體經濟的發展從注
重實體投資與產出的古典經濟, 在金融市場與貨幣市場的發展下慢慢變得更趨複雜, 金融市
場的成熟發展成為經濟體增長有利的後盾, 不論是實體投資或金融投資都日益壯大, 開發商
靠著建築融資開疆闢土, 舊社區與新的住宅區、商業區慢慢地演進, 世界各地的大城市開始
扮演著世界經濟舞台的重要角色, 不僅吸引國內的資金投資商辦大樓, 也吸引了國際資金的
購買與國際企業的設點進駐, 我們開始會覺得這些建設與投資行為是經濟成長較能 "肉眼觀
察" 到的證據, 房地產的景氣與高漲的房價又間接象徵了經濟體的富麗輝煌。
日本、西班牙、愛爾蘭、杜拜、美國, 這些曾經歷經房地產榮景的國家或多或少都發生了
房地產泡沫, 重者使經濟衰退20~30年, 輕者亦付出相當程度的代價。
房地產為一融資槓桿購買的實體資產, 在還款能力許可的範圍下, 適當的抵押借款可以創造
可觀的投資收益, 但當國際資金因高漲的房價與過低的投資收益率而逐漸退潮時, 相信誰都
笑不出來, 也會開始懷疑房地產真的是經濟火車頭嗎?
他帶領經濟體前進, 是否又帶領經濟體走向滅亡?
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本文希望利用簡單的統計方法, 檢視美國與台灣在2000年網路泡沫之後, 經濟成長與房地產
市場之間的關係, 並針對台美兩地的結果做一個比較。
以下是筆者從FRED資料庫抓取的美國實質GDP季成長率分別各與三種房市指標的迴歸結果。
| GDP季成長率 VS | S&P Case-Shiller 20-City Home Price Index (QoQ) | |||||||||||||||||||||||
| 迴歸統計 : 中度正相關 | ||||||||||||||||||||||||
| R | 51% | |||||||||||||||||||||||
| R 平方 | 26% | |||||||||||||||||||||||
| 調整的 R 平方 | 25% | |||||||||||||||||||||||
| 資料範圍 : 2000/7/1~2013/4/1 資料來源 : FRED
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Wilshire US REIT 則代表美國的REIT市場指數, 可間接代表投資性不動產的季報酬率。
Housing Starts則是代表新屋開工的季增加率。
以上的迴歸分析告訴我們 :
1. 三種房市相關指標與經濟成長的相關性, 20大都市的季報酬率、投資性不動產的季報酬率並列第一, 與經濟成長具有中度相關；而新屋開工與經濟成長相關性最低, 但亦為中度相關。
2. 雖然指標呈現中度相關, 但相關係數仍然無法代表其因果關係, 亦即無法看出房地產市場景氣究竟能不能造成經濟成長? 所以我們必須看判定係數R^2, 來比較三種指標對於經濟成長的解釋力。
3. 三種指標的判定係數均小於30%, 顯示房地產市場對於經濟成長的解釋力竟不到三成 !
-> 美國的房地產市場是否為經濟成長的火車頭? 答案似乎站在反方。
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我們再來看看台灣的情形 :
| GDP年成長率 VS | 台灣中古屋年報酬率 |
| 迴歸統計 : 低度相關 | |
| R | 12% |
| R 平方 | 1% |
| 調整的 R 平方 | -10% |
資料範圍 : 2002~2012
資料來源 : 主計處、信義不動產指數
相關係數呈現低度相關, 表示台灣房市報酬率與經濟成長似乎沒有明顯的關聯性。
判定係數的部分竟然只有1%, 顯示房市景氣幾乎無法解釋我們的經濟成長。
-> 台灣的房地產市場是否為經濟成長的火車頭? 答案似乎站在反方。
FU大我有幾點疑問，想丟出來一起探討一下
回覆刪除市場上對於房地產是火車頭工業的理由中，我認為較合理的解釋是因為當房屋從規劃設計到興建完工，過程涉及到相當多的商品或勞務，例如銀行、營建、營造、水泥、建材、家具、裝潢、代銷等，所以一榮俱榮、一損俱損
以此來看，房地產市場的景氣好壞，或許一般的確是用市場上價格的上漲來做為景氣好的判斷，但另外一個可以參考的面向則是量的變化，而且若以涉及不同行業的情形來說，量應該才是直接的影響。(不過不可否認價格上漲有可能引起許多投機行為進而使量增大)
另外一點是，很慚愧我快忘光總經了，但印象中賴老師總經中一個例題在計算GDP時，GDP的計算只計算新成屋生產出來的價值；若是這樣的話，或許可以用國泰房地產指數跑看看結果如何?
嗨你的問題我有一些觀點你參考看看~首先是房地產業帶動各行各業的發展，事實上以目前的經濟體系而言，營建業並不能算是造成經濟成長的幕後主力，臺灣還是國際貿易導向的出口國，你上述所說的那些產業除了金融只能算是營建業的子產業。目前網路經濟開始蓬勃發展，許多公司營運並不需要投資設廠，房地產相關產業是否能帶領經濟成長，我認為其時代背景備受質疑。
刪除我們再來談談金融業，在銀行的收益結構裡面，放款其實並不是很好賺的商品，銀行最主要的收入來源還是服務費，手續費或企業營運資金管理收入，若這也象徵著銀行還是金融服務業的本質。提高房市量帶動貸款的成長我認為與經濟成長的直接關聯性也不夠強烈。
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